Когда вы определись с выбором квартиры,проверили все документы,проверили кто является собственником и сошлись по цене с хозяином квартиры.Значит настало время заключать договор купли-продажи.
Форма договора купли-продажи
Нужно сразу договорится о форме договора, сама простая форма это письменная заверенная у нотариуса.
Даже самый простой договор написанный от руки должен быть составлен правильно. При возникновении спорной ситуации, суд в первую очередь будет опираться на договор купли-продажи,а именно на пункты которые указаны в нем.На данный момент существует много шаблонов имеющих ряд общих пунктов.Но использовать типовой шаблон нельзя,составлять договор нужно исходя из конкретной ситуации.Самыми главными пунктами являются права и обязанности сторон.Поэтому лучше всего чтобы составлением договора занимался- юрист либо риелтор это придаст дополнительную юридическую силу.
Для чего нужен нотариус
Нотариус в первую очередь отвечает за правильность составления договора купли-продажи,о наличии всех пунктов.Также нотариус проверяет наличие и комплектацию документов необходимых для заключения сделки.При необходимости нотариус может взять на себя часть функций (например регистрацию права собственности в Росреестре).
Сколько стоят услуги нотариуса
Стоимость услуг зависит от региона и от размера государственной пошлины.Госпошлина определяется исходя из кадастровой оценки стоимости квартиры.О формировании стоимости услуг нотариуса подробнее можно узнать на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Обязательные пункты в договоре купли-продажи
Обязательные условия:
- полные паспортные данные продавца и покупателя, включая место рождения, код выдавшего паспорт подразделения и адрес прописки;
- характеристики квартиры: её адрес, этаж и общая площадь;
- документ, на основании которого у продавца есть права на квартиру (например, договор купли-продажи) и регистрационные данные;
- права и обязанности, ответственность сторон;
- заверения и гарантии продавца: это стандартный пункт, в котором продавец заявляет, что квартира не под арестом, не в залоге, не является обязательством, не куплена с использованием материнского капитала и так далее;
- цена договора: сумма, которую покупатель уплачивает за квартиру;
- лица, зарегистрированные в квартире, порядок и сроки освобождения ими жилплощади.
В договоре обязательно указывается полная стоимость квартиры. Продавцы часто просят указать заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов. Не соглашайтесь на это. Если что-то пойдет не так, и сделка будет оспорена, вернуть вы сможете только прописанную в договоре сумму.
Дополнительные пункты в договоре купле-продажи
Помимо обязательных, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, которые помогут разрешить спор, если он возникнет. Такими условиями могут быть:
- Форма передачи денег за квартиру — когда и каким способом будут производиться денежные расчёты.
- Срок, в который продавец освободит квартиру и передаст её вам.
- Состояние квартиры — наличие или отсутствие в ней ремонта и мебели. Указывают обычно наличие сантехники и электроники, а иногда и мебели. В квартире премиум-сегмента стоимость мебели и предметов интерьера может составлять до 10–15% от суммы сделки. Поэтому всё, что представляет собой ценность, прописывается в описи. Она прикладывается к договору купли-продажи. Это гарантия того, что продавец не заберёт с собой картину или дизайнерский столик.
- Порядок разрешения споров, например, если на квартиру начнут претендовать третьи лица.
- Основания для расторжения договора. Причиной для расторжения договора чаще всего служит неисполнение сторонами обязательств. Например, если покупателю досталась квартира с огромными долгами за коммунальные услуги или совсем не в том состоянии, которое было прописано в договоре: после потопа или «убитая» после прощальной вечеринки.
- Размер неустойки и штрафных санкций для обеих сторон на случай несоблюдения условий договора.
- Кто оплачивает расходы по сделке, например, нотариальную госпошлину.
Передача денег при покупке квартиры
Всего существует четыре способа: наличными, через банковскую ячейку (она же — депозитарий), через аккредитив и через депозит нотариуса. Из них надежны только три последние. Ведь передача денег наличными или банковским переводом слишком рискованна: продавец может взять деньги, а потом не исполнить свои обязательства по договору. Если же сделка ипотечная, то деньги передаются через ячейку или через аккредитив.
Когда договор вступает в силу
Договор купли-продажи можно считать заключённым, как только он подписан (с этого момента обе стороны обязаны выполнить все прописанные в документе условия) , а исполненным — когда подписан акт приёмки-передачи квартиры.